Se você trabalha no varejo ou é um franqueado, já deve ter pensado em como diminuir o custo de ocupação, especialmente sem precisar mudar a localização do seu negócio, concorda?
Afinal, essa é uma taxa que pode “pesar” no orçamento empresarial, pois costuma ser alta, o que traz preocupações para os empresários. No entanto, a boa notícia é que há, sim, maneiras práticas de reduzir esse gasto.
Quer aprender quais são? Então, continue a leitura, pois no artigo a seguir explicamos o que é e damos as melhores dicas de como diminuir o custo de ocupação do seu negócio. Vamos lá?
Principais aprendizados deste artigo:
- O custo de ocupação é uma taxa referente à habilitação para que as lojas funcionem em centros comerciais. No geral, o valor considera elementos como aluguel e outras despesas, como tributos locais.
- A localização do ponto comercial também impacta diretamente a taxa, já que onde o espaço fica afeta diretamente valores como aluguel do imóvel e a cobrança do IPTU e outros encargos.
- Para reduzir a despesa do seu estabelecimento, indicamos negociar o valor com o locatário do espaço, propor sugestões para controlar os custos operacionais relacionados ao funcionamento do centro comercial ou, ainda, pedir uma redução do valor do aluguel.
- Uma boa ferramenta de gestão financeira permite acompanhar todas as despesas de um só lugar. Assim, fica mais fácil controlar os gastos, bem como pensar em estratégias para economizar em outras e diminuir o impacto do custo de ocupação no orçamento.
O que é custo de ocupação?
O custo de ocupação é um gasto relativo às lojas em shoppings. A origem da despesa vem do fato de que estes negócios pagam uma taxa para manter o ponto comercial no ambiente privado. O valor que o estabelecimento cobra é variável e, no geral, o cálculo considera dois conceitos principais:
- soma do aluguel e demais encargos, como contribuição ou fundo de promoções e despesas;
- ou apenas o custo do aluguel.
Devido a essa diferença de entendimento, há muita variação nos percentuais cobrados — o que abre bastante margem para negociação e, consequentemente, economia dos custos de ocupação.
Ressaltamos também que essa diferença no cálculo é bastante perceptível e, em alguns casos, a quantia que o estabelecimento pede é tão alta que inviabiliza a continuidade do negócio no seu interior.
Por isso, é imprescindível entender bem como ajustar as taxas a fim de que não “pesem” no bolso.
O que afeta o custo de ocupação?
Diversos elementos afetam o custo de ocupação, o que faz com que a taxa varie para mais ou para menos. O fator mais comum, no entanto, é a localização do espaço. Por exemplo, shoppings em bairros nobres tendem a cobrar uma taxa maior, enquanto nos mais afastados, o valor costuma ser menor.
O motivo é que a localização afeta o público (nos exemplos acima, um de classe mais alta e outro de classe mais baixa, respectivamente). Como consequência, há influência sobre o rendimento da loja (que incide no cálculo do custo de ocupação que ensinamos mais à frente).
Porém, nós sabemos que o ponto de venda é importante (já que acessibilidade é crucial para a experiência do cliente). Por esse motivo, indicamos buscar um equilíbrio entre o custo de ocupação e a localização.
Outros elementos que afetam o valor são os tributos e as regulamentações locais (como taxas ambientais ou de órgãos de fiscalização) — o que não dá para “fugir”.
Adicionalmente, é sempre bom negociar com o espaço para obter melhores condições de pagamento e ensinamos algumas técnicas para fazer isso mais adiante. Entretanto, antes, vamos entender um pouco sobre qual é o impacto do custo de ocupação no fluxo de caixa?
Antes, aprofunde seu conhecimento sobre franquias no nosso artigo sobre como escolher e gerenciar os canais de venda!
Qual o impacto do custo de ocupação no fluxo de caixa?
Na maioria das situações, o custo de ocupação representa cerca de 20% do faturamento bruto de um negócio. Isso significa que os franqueados têm um impacto muito grande em sua rentabilidade, o que influencia a viabilidade das operações.
Na verdade, o ideal é que a taxa comprometa menos de 10% do rendimento total. Dessa forma, você mantém as contas equilibradas e não perde dinheiro.
Nesse momento, reforça-se a necessidade de negociar e diminuir o percentual incidente para assegurar que o seu negócio tenha boa lucratividade e rentabilidade.
Essa situação também ocorre devido ao período de crise. Com o aumento dos gastos no geral, o custo do aluguel também aumentou, o que impacta diretamente o valor relativo à ocupação.
Mas antes de aprender as melhores estratégias para negociar seu custo de ocupação e reduzir as despesas, é importante aprender a calcular a taxa a fim de descobrir quanto do faturamento bruto você compromete mensalmente. Vamos lá?
Como calcular o custo de ocupação?
O cálculo usa a seguinte fórmula: custo de ocupação = despesas operacionais para ocupar um espaço / faturamento bruto (sem dedução de gastos fixos e variáveis). Vamos a um exemplo prático para facilitar o entendimento.
A loja de uma franquia de alimentação fatura, de forma bruta, R$ 150 mil por mês. No mesmo período, as despesas para se manter em funcionamento (o que inclui o aluguel e o condomínio) totalizam R$ 15 mil.
Neste caso, fica: 15.000 / 150.000 = 0,1. Ou seja, o custo de ocupação deste negócio representa 10% do faturamento bruto, o que, segundo explicamos no tópico anterior, está dentro da faixa do recomendado.
Então, o que fazer? Bem, a solução é aprender como negociar o custo de ocupação. Vamos lá?
Como negociar o custo de ocupação?
As melhores estratégias de negociação de custo de ocupação envolvem:
- renegociar as taxas;
- diminuir as despesas dos shoppings com condomínios;
- renegociar o contrato de aluguel.
Veja mais detalhes e entenda como ajustar cada uma dessas táticas à sua realidade a seguir!
1- Renegociar as taxas
Uma das melhores maneiras de reduzir os gastos com ocupação (que, inclusive, é uma prática especialmente adotada em períodos de crise) é discutir os valores a partir de estratégias de negociação imobiliária.
Aliás, há redes de franqueadores que destacam a redução de gastos em até 50% devido ao descompasso entre o valor de locação do estabelecimento e o faturamento empresarial.
Contudo, mesmo com essa possibilidade, a chance de renegociação ainda é pequena em muitos casos. O motivo é que os shoppings analisam cada caso individualmente para determinar se é possível fazer a redução e de quanto, caso concedam o corte.
Em outras palavras, não há qualquer garantia de que a estratégia surta efeito. Porém, mesmo assim, vale a pena tentar.
2 – Diminuir as despesas dos shoppings com condomínio
No geral, essa ideia parte da direção do próprio shopping center, que diminui o valor da locação do ponto comercial a partir da economia dos próprios custos. Em alguns casos, a diminuição pode ser de até 50%, a fim de equilibrar os reajustes feitos nos últimos anos.
Em outros locais, a proposta é que o lojista pague apenas o fundo de propaganda, o condomínio e o aluguel.
Nesse caso, os dois primeiros itens fazem parte do valor relativo à ocupação. Em outros termos, há isenção de alguns encargos. Entretanto, ainda há cobranças, de modo que ambas as partes tenham benefícios.
Vale a pena destacar que a diminuição do custo com o condomínio é uma das estratégias principais na atualidade. Dentre as possibilidades para alcançar esse objetivo, estão:
- adoção de placas solares para reduzir os gastos com energia elétrica;
- reutilização de água da chuva;
- contratação de uma administradora única para mais de um empreendimento;
- substituição das lâmpadas pelas de LED;
- revisão de contratos com fornecedores;
- redução de equipes, por exemplo, da segurança.
3 – Renegociar o contrato de aluguel
Esse item também impacta o valor de ocupação e deve ser negociado no momento da renovação do contrato. O objetivo é assinar um contrato mais alinhado à realidade do mercado e às necessidades do lojista.
Há casos, por exemplo, em que o novo locatário do espaço assinou o contrato com um valor reduzido em 30%.
Outra estratégia utilizada para marcas mais relevantes e que interessavam para o mix do shopping foi a montagem de parte da loja com aportes do shopping. Nessa última situação, o percentual de auxílio variou entre 25% e 35%, segundo matéria do Portal do Franchising.
Como fazer a gestão do custo de ocupação?
Como você pode perceber, o gasto relativo à ocupação é muito grande e impacta significativamente o resultado dos estabelecimentos, especialmente dos franqueados, que ainda precisam pagar outras taxas, como a de franquia e a de royalties.
Em todo caso, adotar uma estratégia de renegociação ou diminuição do gasto é fundamental para sobreviver em meio à crise, já que houve queda nas vendas e, por consequência, do faturamento.
Um ponto a favor dos franqueados é o reconhecimento da marca, que, por ter relevância, tende a oferecer uma chance maior de redução de custos operacionais pela importância que tem para o shopping. Então, aproveite essa carta na manga e negocie.
Adicionalmente, indicamos:
- estudar os fatores que impactam o custo de ocupação (como condomínio e taxas locais) para entender, ao certo, o quanto você paga e qual o destino do valor;
- acompanhar o mercado a fim de prever as vendas e, se necessário, se preparar para arcar com um percentual maior da taxa durante o período de baixo faturamento;
- traçar estratégias de redução de custos operacionais, com o corte das despesas em outras áreas (como marketing e eletricidade) para diminuir o peso do custo de ocupação no orçamento;
- monitorar todos os gastos de perto.
Quais as melhores ferramentas para gestão de custo de ocupação?
Agora que você sabe o que é e como diminuir o custo de ocupação da sua franquia, fique atento a esta dica extra: usar uma ferramenta de gestão financeira, como o F360 Finanças, para monitorar todas as suas despesas de forma centralizada.
Com o software, você concilia contas e cartões, controla o fluxo de caixa e ainda acompanha as contas a pagar e a receber com facilidade, por meio de uma interface personalizável e responsiva.
Desse modo, consegue visualizar, com facilidade, a situação orçamentária atual e, assim, pensar em estratégias mais eficazes para economizar. Agende uma demonstração gratuita para ver como a plataforma funciona na prática!
FAQ – Perguntas frequentes sobre custo de ocupação
O que é considerado custo de ocupação de um negócio?
O custo de ocupação considera que as lojas (o que inclui as unidades de franquias) localizadas em centros comerciais devem pagar uma taxa para funcionar no local. Esse valor, que contabiliza o aluguel e outras despesas, como tributos locais e taxas de contribuição, é variável e pode ser negociado.
Quais são as melhores práticas para negociar o custo de aluguel comercial?
Uma das melhores práticas para reduzir seu custo de ocupação é renegociar a cobrança diretamente com a direção do centro comercial. Adicionalmente, você pode sugerir ideias para diminuir as despesas do ponto ou até mesmo renegociar o contrato de aluguel a fim de chegar a um acordo benéfico para ambas as partes.
Como a tecnologia pode ajudar a reduzir o custo de ocupação?
A tecnologia pode ajudar você a controlar melhor suas despesas (e as contas a receber) para, assim, fazer um planejamento orçamentário mais assertivo. Como resultado, você consegue negociar melhor com os centros comerciais ou diminuir outros gastos para reduzir o impacto do custo de ocupação no fluxo de caixa.
É possível reduzir o custo de ocupação sem mudar de local?
Sim, para tanto, você pode renegociar a taxa diretamente com o locatário a fim de que o valor seja proporcional ao rendimento da loja. No entanto, ressaltamos que a análise de concessão é individual e, portanto, nem sempre viável. Tudo depende da localização e do acordo inicial.
Como os custos de ocupação impactam a rentabilidade do meu negócio?
Os custos de ocupação impactam diretamente a rentabilidade do negócio, pois costumam comprometer uma boa parte do faturamento bruto mensal. Desse modo, o rendimento geral é menor quando a loja paga taxas muito altas para se manter em funcionamento em um ponto comercial. Daí a importância de negociar os custos.
